בכל נכס עלולים להתגלות ליקויי בניה שעשויים לגרום לירידת ערכו, בחלק מהמקרים אפילו באופן משמעותי. באמרנו ירידת ערך, הכוונה היא ממש לירידת המחיר של הנכס ביחס למחיר הפוטנציאלי, עקב הימצאותם של אותם ליקויי בניה בנכס. על מנת להימנע מרכישת נכסים עם ליקויי בניה מבלי להיות מודעים לכך, יש להסתייע בשירותי חברת בדק בית מקצועית לשם ביצוע בדיקה מקיפה של הנכס ואיתור מוקדם של ליקויי הבניה אשר עלולים להשפיע על שוויו. חברת בדק הבית רק מעריכה את חומרת הליקויים ואת העלות המוערכת בכדי לתקנם. לעומת זאת, התפקיד של השמאי הוא להעריך שווי של דירה כאשר יש דין ודברים בין שני גורמים בעניין שווי הדירה, אם לאור דו”ח הליקויים ואם עקב מחלוקת אחרת.

אבחון דירה על ידי מהנדס של חברות בדק בית

חשוב מאוד שמהנדס הבודק יהיה מהנדס הבניין הרשום בפנקס המהנדסים והאדריכלים בישראל, וזאת בכדי שלקביעותיו יהיה תוקף משפטי.

חברות בדק בית בוחנות את המבנה בצורה יסודית, בין הנתונים שנבדקים : גובה התקרה (תקלה שבהרבה מקרים אינה אפשרית לתיקון), שטחי מסדרון תקינים, כמות סבירה של חלונות ביחס לגודל החדרים (בניית חלונות חדשים תדרוש השקעה כספית נכרת ועלולה לפגוע בחזות של הדירה)

חברות בדק בית מסוגלות לבחון דירה ולספק לקונה הפוטנציאלי מסמך המפרט את הממצאים. חברות בדק בית גם מנוסות בכל הקשור לבחינת חוזה המכר שניתנו לדיירים הפוטנציאלים על ידי הקבלן, מול מה שמוצע בפועל, מהנדסי חברות בדק הבית יכולות גם לבחון והאם יש לכך השפעה על ערך המבנה.

ישנם ליקויי בניה אשר אפשר לתקנם ללא השארת זכר לקיומם, כך שהם אינם גורמים לירידת ערך הנכס. מצד שני, יש ליקויי בניה שאינם ניתנים לתיקון או שעלות התיקון גבוהה יותר מאשר הפחתת ערך הדירה שנגרם עקב המצאות אותה תקלה. לכן מהנדס הבניין הבודק קובע בחוות דעתו איזה ליקויי בניה לא ניתנים לתיקון וממליץ לפנות לשמאי מקרקעין לאפשרות ירית ערך של הנכס.

אבחון הדירה על ידי שמאי

בכדי להוכיח בפני בית משפט שאכן ישנם תקלות כדי להצטייד בחוות דעת משפטית גם של מהנדס בניין וגם של שמאי מקרקעין. כמובן שכזה מסמך צריך להכיל בתוכו גם פירוט של הליקויים הקיימים הניתנים לתיקון במבנה ופירוט השווי הכספי של תיקון אותם ליקויים, וגם פירוט של הליקויים הקיימים שלא ניתנים לתיקון ,דהיינו פירוט מדויק של ההפסד הכספי שנגרם עקב אותו ליקוי. מי שיכול לאמוד את ירידת שווי הדירה ,עקב ליקויי בניה שלא ניתנים לתיקון ,בפני בית משפט זה כמוכן שמאי ולא מהנדס הבניין של חברת בדק בית.

חשוב מאוד שהשמאי יהיה הרשום בלשכת שמאי המקרקעין בישראל, וזאת בכדי שלקביעותיו יהיה תוקף משפטי. בהרבה מקרים שמאי מקרקעין גם בעבודתם הפרטית נעזרים בשירותיהם של מהנדסי בניין. במקרה הזה חברות בדק הבית הם הידיים והעיניים של שמאי המקרקעין.

בדק בית כהכנה לקראת הערכת שמאי

שכירת שירותי בדק בית יכול להיות בחלק מהמקרים, כעין שכירת שמאי מקרקעין. פונים לחברת בדק בית על מנת לאתר ליקויים שיכולים להוכיח בפני מוכר הדירה שהשווי שלה נמוך מהמחיר אותו הוא דורש. מה עוד, שבמקרים של סכסוך, עלול להתעורר הצורך לשכור שמאי לצורך אומדן שווי הדירה, בכאלו מקרים חברת בדק בית יכולה למצוא ליקויים, וכך נמצאת דרך נוספת להוזלת עלות הדירה, דבר שיכול לשחק לטובת הקונה הפוטנציאלי.

בעת ששמאי המקרקעין מעריך את שווי הדירה וחושש שיש תקלה בדירה, הוא לא יהסס להביא מהנדס שיבדוק ביסודיות את הנושא, בנוסף לכך – חוות הדעת של השמאי תתבסס גם על חוות דעת ליקויי בניה של מהנדס בניין בעיקר בנושא ליקויי בניה שלא ניתנים לתיקון. ייתכן שחלק מסעיפי חוות דעת של מהנדס בניין תירשמו גם הם בדוח של השמאי. אך בפועל עלול לקרות המצב הבא : השמאי לא הזמין מהנדס בניין לאיתור ליקוי בניה בדירה ולכן העריך את הדירה מעל שוויה האמתי. לכן, שכירת שירותי בדק בית בעת ששמאי המקרקעין מעריך את שווי הדירה יכול בהחלט להיות עוד קלף שלא רק ישכנע את השופט, אלא גם את השמאי.